「不動産売却動画」の記事一覧（100件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/10 09:40
相続財産の遺留分について解説します。
Q.遺言書って何ですか？
A.遺言とは財産を持っている人が誰にどの財産をどのくらい上げるかを決めておくことです。
それらをまとめたものを遺言書と言います。
Q.遺言書を作るメリットは何ですか？
A.遺言書を作るメリットは残された家族が財産をめぐり、争わなくて済むことです。
相続が生じた場合、遺言書を作っておけば家族間での争い、いわゆる相続を防ぐことができます。
Q.残念ながら争う方の相続となってしまう、スムーズに相続ができなかった場合はどうなるのでしょうか？
A.その場合延滞税が課せられることになります。
法定納税期限までに相続税を納められなかった場合に課せられるペナルティーです。遺言書は財産を持っている人の最後の意志です。
家族間での争いを防ぐためにも是非お早めにご準備いただければなと思います。
Q.ドラマなどで出てくる遺留分って何ですか？
A.遺言書で相続人にどの財産を与えたいのかは被相続人の自由ですが、全く自由となると、例えば愛人や他人などに分け与えてしまい、遺族が生活に困るといったケースも出てきてしまいます。
こうした事態を避けるために、一定の範囲の相続人が最低限相続できる財産を保証しています。
これが遺留分です。
Q.遺留分はどのように請求するのでしょうか？
A.遺留分が侵害されたとわかった時には、相手方に財産を取り戻し請求をします。これを遺留分の減殺請求と言います。
減殺の請求は文章で相手方に返済するという意思表示だけすればいいものになっています。
Q.もし相手方が減殺に応じない場合はどうしたらいいでしょうか？
A.その場合には家庭裁判所に調停を申し立てることになります。
Q.減殺の請求の期限はあるのでしょうか？
A.はい、遺留分の減殺を請求できる期限は、相続があることを知ってから1年以内、
侵害されていることを知らなかった場合は、それを知ってから1年となります。また相続の開始から10年を経過すると、遺留分減殺請求を時効となり消滅してしまいますので、注意が必要です。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/09 17:00
遺産分割協議について解説していきます。
Q.遺産分割協議って何ですか？
A.はい、相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方を決めることです。
Q.では、遺産分割協議って何をしたらよいですか？
はい、まずは個人の出生から亡くなられる時までの戸籍謄本をすべて発行してもらいます。最初は本籍地の役所へ問い合わせしていただければと思います。
本籍地が変更されている場合には新しい本籍地から辿っていただくといいですね。
遺産分割協議はその戸籍に載っている関係者全員で行う必要があります。
Q.例えば、相続人の中に未成年者など法律行為ができない方がいる場合はどうしたらよいでしょうか？
A.その場合には家庭裁判所で特別代理人を選定し、遺産分割協議に加わっていただく必要はあります。特に未成年者が相続人にいる場合、未成年者の親は相続人でもあるため、利益相反になってしまうので特別代理人にはなれません。
Q.相続人の中に失踪者がいた場合にはどうですか？
A.その場合にも不在者財産管理人を家庭裁判所で選任していただき、協議に加わっていただきます。
Q.協議や分割の仕方はどうしたらよいでしょうか？
A.基本的には話し合いです。財産の分け方は自由です。
ただし、全員の同意が必要です。代表的な分割方法は4つです。
まず、①目現物分割、②換価分割、③代償分割、④共有分割です。
Q.それぞれの分割方法を教えていただけますか？
A.まず1つ目の現物分割が、形を変えずそのまま分ける方法です。
例えば、不動産は長男、現金や株は次男などです。
そして2つ目の換価分割は、相続財産を売却してお金に換金して分ける方法です。
そして3つ目の代償分割は、こちらは一人の相続人が財産を多くもらい、他の相続人に現金を渡すという方法です。
そして最後の共有分割は、こちらは不動産など持ち分を設定して分ける方法です。
Q.実際に協議が終わった後の進め方を教えてください。
はい、相続人全てが合意したら、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。
Q.遺産分割協議書はどのように作成したらよいでしょうか？
A.相続人がそれぞれ戸籍・実印・印鑑証明を持ち寄り、合意して署名・押印を行います。相続人の中でどなたかが進行役を務めて頂くとスムーズにいきますね。
なかなか一度に集まれない場合にはリーダー役がそれぞれの相続人と話しを行い、
協調を作成し、郵送で行うケースもあります。
Ｑ．どういった手順で進めていけばよいのでしょうか？
Ａ．はい、まずは遺言書の有無の確認、そして借金も含めた相続財産の確認、そして相続人の確認、そして遺産分割協議書の作成です。最後に相続人全員の署名・押印の順番に進めていくとスムーズです。
Ｑ．最初に遺言書を確認するのは何か意味があるのでしょうか？
Ａ．はい、たとえ遺産分割協議がまとまったとしても、あとから遺言書が出てくるとその遺言書の方が優先されてしまうので、せっかくの遺産分割協議を無駄になってしまいます。ですので、遺言書の有無の確認が最優先になるのです。
Ｑ．その他気をつけておくべきポイントはありますか？
Ａ．はい、遺産分割協議書は各財産ごとに作成することが可能です。
また預貯金の引き下ろしについては、各金融機関ごとに指定の書式がある場合もあります。ですので、事前に問い合わせしておくのがいいかもしれません。
また書類作成には、税理士や会計士などの専門家にご相談いただくのもおすすめいたします。
ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/06 15:00
リバースモーゲージとリースバックの違いについて解説していきます。
Q.最近リースバックという言葉をよく聞くのですが、リバースモーゲージとはどう違うのでしょうか？
A．はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金融機関から、融資を受けることを言います。
元金については所有者が亡くなった際に返金していただきます。
返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。
Ｑ.では、リースバッグはどういうものになりますか？
Ａ.はい、リースバックについては所有不動産を不動産買い取り業者に売却をしていただき、売却金を取得します。
両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続けることができる点は共通しています。
Ｑ.では、違いは何ですか？
Ａ．はい、リバースモーゲージの場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが
リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。
Ｑ．他に何かありますか？
Ａ．はい、リースバックの場合には不動産買取業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主へ賃料を支払っていただく必要があります
Ｑ．リバースモーゲージとリースバックのメリットは何ですか？
Ａ．はい、リバースモーゲージが住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるので、愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。
リースバックも同様に売却後も住み続けることができるのがメリットです。
Ｑ.では、デメリットは何ですか？
Ａ．はい、リバースモーゲージの場合融資を受ける際に多くの制約があります。
例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人の全員の同意などです
また担保物権の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
リースバックはリバースモーゲージに比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する売却ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。
Ｑ．リースバックを選択した場合賃料どう決まるのですか？
Ａ．はい、取り扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いですね。
同じく敷金礼金についても敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。
Ｑ．仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には買い戻せるのでしょうか？
Ａ．はい、こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することも出来るかと思います
Ｑ．リースバックで資金を得て住み続けたいけど、契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか？
Ａ．契約者様ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果によりそのまま住み続けていただくことも可能です。
Ｑ．その場合保証人は必要でしょうか？
Ａ．はい、リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要があります。
保証会社は保証人に変わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです
保証人ではなく緊急連絡先をご本人以外でしていただくことはあるかと思います
詳細については取扱いされるを保証会社にお尋ねください
なるほどそれなら安心ですね！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/05 09:00
法定相続分
法定相続分について解説しています。
Ｑ．相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。
Ａ．民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。
相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。
Ｑ．法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。
Ａ．「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。
例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。
Ｑ．配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。
Ａ．被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。
Ｑ．配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか
Ａ．配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。
Ｑ．その他に何か気を付けることはありますか
Ａ．「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。
遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/04 09:20
相続不動産の評価
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。有難うございました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/03 09:00
相続について
相続について解説しています。
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/29 09:10
自筆証書遺言
自筆証書遺言について解説しています。
Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。
Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。
Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。
Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。
Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．
①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。
Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。
Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。
Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。
Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。
Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/10/27 09:20
公正証書遺言
Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？
Ａ．公正証書遺言は、公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。
Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？
Ａ．公正証書遺言には、証人が二名必要です。
Ｑ．誰でも証人になれますか？
Ｑ．相続人の関係者は証人になれないのですね？
Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？
Ａ．「自筆証書遺言」や「秘密証書遺言」等で必要な要件の不備が、公正証書遺言には有りません。
Ｑ．折角、遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？
Ｑ．デメリットは何ですか？
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益な
お金の使い方だと思います。
Ｑ．なるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！
Ｑ．証人を立てられるか心配です。
Ｑ．費用はどの位ですか？
Ｑ．必要な書類等は？
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高等が必要です。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/04/25 10:57
相続税の還付について説明します。
Q.相続税の税率は何％ぐらいなんですか？
A.相続税は超過累進課税となっており、取得する金額が多ければ多いほど税率が上がり、最高で55%となっています。
Q.55%すごい税率ですね。
A.土地が相続財産に含まれている場合、土地の評価額が非常に重要になってきます。
Q.でも確か土地の評価額は相続税路線価とか倍率によって決まると聞きましたが、、、
A.路線価はその路線道路についている標準単価です。実際の取引価格などには大きく影響が出る土地の形質、高低差、周辺環境や法制限などについては考慮されません。
Q.確かに向きも間口もを路線価には関係ないですね。
A.これらを踏まえて相続する土地の評価を適正な評価額に補正されれば、納税額が低くなることもあります。
相続税の申告は自分で行うことも可能ですが、専門家に相談することをお勧めします。
Q.税金の専門家なので税理士ですね？
A.そうです。税理士です。ただし、税理士にも得意分野があるそうです。法人に強い税理士がいらっしゃるように相続に強い税理士に相談するのがいいですよ。
Q.でもすでに申告が終わっている場合はどうしようもないですよね？
A.申告し納税すれば終わりではないんです。５年以内であればと土地を再評価し相続税の還付請求手続きを行うことは可能です。逆に税務署から評価を増額され、追徴課税を言われるケースもあるんです。
Q.それは怖い。備えあれば憂いなしですね。
A.それに一度決まった遺産分割協議は基本やり直すことができません。当初から正しい土地の評価が分かれば、遺産分割協議の内容も違ってくることがあります。
Q.でも相続に強い税理士ってどのように探せばいいですか？
A.ホームページで検索することも可能ですが、不動産会社に聞いてみるのも良いかと思います。不動産は相続の話が非常に多いので、詳しい税理士を知っているケースが多いと思います。
なるほどよくわかりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/04/02 09:01
売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。
私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。
それは、もったい無いですね。
売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？
賃貸のメリットって何ですか？
賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。
デメリットは、どう言う所でしょうか？
デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。
もう一つが、その室内での自殺であったりとか孤独死なんかが起こってしまいますと、その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きなデメリットかなと思います。
じゃあ、売却しようかな。
そうですね。
有難うございます。
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