不動産売却動画の記事一覧｜桑名市の不動産売却はセンチュリー21エムプロ不動産｜センチュリー21エムプロ不動産

住宅ローンの返済に困った時の対応について解説していきます。

Q.住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？

A.はい、新型コロナウイルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。コロナ禍に関係なく住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、50人に1人は返済が困難になると言われています。最近ではコロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方が多くおられると思われます。

Q.では、住宅ローンが支払えない場合にやったほうが良いことってありますか？

A.はい、まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。金融機関は返済が困難になった場合、支払い猶予などしてもらえる場合があります。その他無駄な出費を減らすことや、家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

Q.その他にありますか？

A.公的な機関や税理士、会計士など専門家に相談することも一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

Q.逆にやってはいけないことはありますか？

A.はい、一番やってはいけないことは放置することです。

Q.放置ですか？そんな方はいるのですか？

A.意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。

Q.放置してしまうと良くないのですか？

A.よくないです。優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。その時は住んで家から引っ越しをしなければなりません。

Q.その他に何かありますか？

A.はい、他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めはしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談をしていこうと思います。

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生産緑地問題について解説します。

Q.生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題はありませんか？

A.はい、生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示することを原則として建物を建てることができないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年を経過するために営農義務が解除されます。そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているのですが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

Q.現在は少し野菜を育てている程度ですので、早く売却したほうが良さそうですね？

A.生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

Q.私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが？

A.生産緑地に指定されているのは面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、3大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限を迎え、指定の解除・土地の売却という話が多くなることが予測されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。

Q.そうすると私の土地も安くでしか売却できないかも知れませんね？

A.その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

Q.いろいろな選択肢があるんですね。もし売却する場合何かアドバイスをいただけますか？

A.そうですね、一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様相見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれぐらいの方が売却するかによって状況が変わっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき、状況を確認しながら売却のタイミングを相談いただければと思います。

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空き家所有者の責任について解説します。

Q.現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが？

A.はい、近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空き家が急増し問題になっております。この問題を解消するべく、空き家対策特別措置法という制度が設定されました。

Q.空き家対策特別措置法って何ですか？

A.空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり衛生面・防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。空き家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して、自治体が調査した後問題があると判断された空き家においては特定空き家として指定し、所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促したりできるようになりました。

Q.特定空き家に指定されたらどうなるんですか？

A.例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど空き家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空き家対策特別措置法では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない消費者に対して市町村が助言指導勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

Q.もし無視していたらどうなるんですか？

A.所有している空き家が特定空き家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合税金の負担が重くなってしまうので改善が難しい場合は空き家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討していただいた方がいいかもしれません。

Q.空き家を所有している皆さんはどうされてるんでしょうか？

A.はい、一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するために特例措置があり、空き家を相続した相続人が耐震リフォームまたは取り壊しを行った後にその家屋や敷地を譲渡した場合には譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から、3000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のおける動産会社ご相談いただければと思います。

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居住用財産の3,000万円特別控除について解説します。

Q.マイホームを売却したときの税金って何か特例があるんですよね？

A.はい、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合は売却して得た譲渡所得から3000万円を控除することができる特例があります。

Q.3000万円ですか？それは大きいですね。

A.はい、ですのでこの特別控除を受けるためには様々な要件があります。

Q.ではその要件を教えてください。

A.はい、まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。

Q.では、住まなくなってから人に貸していた場合はどうなりますか？

A.はい、賃貸なので貸していた場合でも3年目の年末までの売却であれば適用できます。

Q.建物が古くなって解体した場合はどうですか？

A.取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし建物がある場合とは異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

Q.その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？

A.所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用に関係はありません。ただし売却した年の前年、または前々年に同じ3,000万円特別控除、買い替え特例、譲渡損失の繰越控除などを利用した場合は適用が受けられません。

Q.例えば、親族に売却した場合でも適用が受けられますか？

A.特別な関係の相手に譲渡した場合は適用が受けられないことになっており、配偶者や直径の血族などが該当するため適用外となります。

Q.共有の名義だったら、誰か一人が特例を受けるのですか？

A.共有名義の場合は、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。

Q.計算してみて3000万円を控除してプラスが出なかったら手続きしなくてもいいんですかね？

A.いいえ、この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。かなり有難い特例ですから忘れないようにしないといけませんね。ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3000万円控除と住宅ローン控除はどちらかしか使えませんので、注意が必要です。

Q.他に注意点はありますか？

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どのような点に注意して不動産売却先を決めれば良いか解説します。

Q.現在日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？

A.はい、おおよそ12万業者ありますね。

Q.そんなにあるんですか。実際どの会社に相談するか迷いそうですね？

A.そうですね。ですが、不動産の相談をする際にいくつかチェックをしていただければ

ぴったりの会社が見つかると思いますよ。

Q.それはどんな会社ですか？

A.はい、一口に不動産会社と言ってもいくつもの業態があります。売買・賃貸・管理・分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、すべてに対応できるわけではありません。

Q.そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？

A.そうですね。売買でも購入か売却かにもよりますね。

Q.それでは売買で購入する場合にはどうでしょうか？

A.はい、その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。またネットで物件掲載が1社しかない場合には売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉のしやすかったりします。

Q.では、売却を依頼するときはどうでしょうか？

A.はい、それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。

Q.最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか？

A.はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。

Q.他にチェックすることはありますか？

A.はい、最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。またそのような会社は売却に慣れていますので、安心して相談することができると思います。

Q.不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。

A.その方が良いですね。

Q.他にはありますか？

A.はい、仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。

Q.仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか？

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離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？を解説します。

Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。売却をするにはどう進めればよろしいですか？

A.離婚される場合ですと、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。購入当初の出資額に応じて、持ち分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が2/3奥様が1/3の持ち分持たれていたとしても、その持分とは関係なく2分の1ずつを分け合うことになるのが原則です。

Q.住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも1/2になるのですか？

A.お気持ちは理解でいきますが、そうなんです。もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると将来売却しようと思った時に相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には、関係が複雑になってしまいます。ですので、どちらかが相手に共有持分を譲るということが一番スムーズに行ける方法だと思います。

Q.何か特別な手続きが必要なのですか？

A.住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。お二人共に住宅ローンが残っている場合には持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんのでローンの借り換え、あるいはご実家などからお金を出していただくと言う必要があります。

Q.私の場合妻が連帯保証人になっているのですが、どうすればよいでしょうか？

A.はい、連帯保証人や連帯債務者になっている場合には別のどなたかになっていただくか、あるいは物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。

Q.なかなか難しいかも知れませんね？

A.そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。売却価格が住宅ローン残額より高い場合には売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価額が住宅ローンの残額より低い場合には現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法はありますが、あまりオススメはできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼をして頂くのが良いかと思います。

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専任媒介と一般媒介、依頼するならどちらが良いか解説します。

Q.売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらがいいんでしょうか？

A.はい、まず最初にどちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。しかし、家や土地を少しお高くスムーズに売却するためにはどちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約の特徴を把握した上で、お客様に合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。

Q.それぞれの特徴を教えてください。

A.まず一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の会社の競争原理を利用することで、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また、一般媒介は不動産業者が見ることもできるサイト、レインズへの物件登録の義務がありません。レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのです。

しかし、中には物件を売りに出していることはあまり知られたくないという方もおります。その場合はレインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

Ｑ．複数社に依頼できるのはいいですね。

Ａ．そうですね。ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。また複数の会社と契約するということは、不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持って行かれてしまう可能性があります。

そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になりかねませんので、注意が必要です。

Ｑ．所有している物件の状況やエリアによっておすすめの媒介契約があるんですね。次に専任媒介契約の特徴を教えてください。

Ａ．はい、次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。例えばＡ社と専任媒介契約を結んだ場合、Ａ社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動してくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。不動産会社のやりとりも1社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介契約より手間も少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの取り扱いもあるので、専任媒介契約がおすすめです。

Ｑ．手間が少ないのはいいですね。ただ1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。

Ａ．ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内に、レインズに登録し2週間に1回以上売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。

ただおっしゃられたように、不動産会社1社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

Ｑ．活動状況を把握できるのは安心ですね。ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが？

Ａ．最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。ただその場合は専任媒介をおすすめします。というのも、不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので、売却成功のポイントは信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンに出会うことです。

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相続放棄について解説します。

Q.相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？

A.いえ、必ずしも受け取る必要ありません。もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。

Q.この2つの違いってなんですか？

A.はい、相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。一方限定承認とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスを財産を引き継ぐことです。場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので負債がどのくらいあるか分からないときに有効です。

Q.では、相続財産がわからないときは限定相続をしたほうがよさそうですね？

A.そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。

Q.相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？

A.相続があることを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所で手続きをしなければなりません。期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。

Q.その他に何か気をつけることはありますか？

A.はい、相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から3ヶ月以内に行ってください。

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相続登記費用について解説します。

Q.相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？

A.はい、お亡くなりになった方が名義になっている、土地や建物といった不動産の名義を相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。

Q.では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？

A.はい、まずは相続する不動産についての調査が必要となります。

法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。

土地には地番、建物には家屋番号があります。住所と異なり複数になっていることもあります。法務局で住所を確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから確認することができます。

Q.その次はどうしたらいいですか？

A.次に相続人の調査になります。遺言者などがない場合は法定相続人全員での手続きとなり、まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

本籍地が変わっていたり結婚離婚をしていたりすると、戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。遠方の場合は郵送も可能ですが、手間や日数がかかります。

相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。

そして相続人の住民票、戸籍どう印鑑証明も必要です。

Q.じゃあ役所からの書類がそろえば完了ですか？

A.遺産分割協議書の作成が必要となります。遺産分割協議書とは相続財産の相続に全員でどのように分割するかを決定し、文章にしたものです。協議書には相続人全員が実印を押印することになります。

ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。

他にも、相続登記を申請する申請書を作成し、法務局へ提出・申請となります。

Q.かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか？

A.ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成やすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。

不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。

Q.プロにまかせるのが安心ですね。でも費用はどれくらいかかるんですか？

A.役所で取得する処理はどれも1通数百円程度です。

次に登記に係る登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4（0.4%）です。司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、6万円から10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。

Q.物件の評価によっても変わるんですね。結構費用がかかりそうですね。相続登記って必ずしないとダメなんですか？

A.現在のところは不動産登記は義務ではなく任意です。ですので、相続登記も義務ではなく任意です。申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。例えば、今回亡くなった父の名義だと思っていた土地がかなり昔に亡くなっている祖父の名義のままであったといったケースもあったりします。

Q.じゃあしなくてもいいですね？

A.ここで詳細は省きますが、民法第177条である、第三者への対抗要件として登記が必要となります。不動産を処分したり、抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことができません。また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や、認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。いざという時に身動きがとれないという事態になりかねません。司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談依頼をし、相続登記をすることをお勧めいたします。

なお、2024年を目処に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付ける法案が可決されました。今後は手続きが変更となり、過料などを重ねることになるかと思います。

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