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契約の解除について

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。

友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけどもキャンセルする事も出来るのですか？
はい、残念ながら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。

よく分かりました。

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共有名義の不動産売却について解説しています

今持っている物件が妹と共有名義になっていてこんな物件でも売却って出来るのでしょうか？
はい、妹様が今回の不動産に関しまして売却を同意されているので有れば大丈夫です。
ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたら良い
でしょうか？
それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？
はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、

別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？
はい、法的な決め事は無いのですけれども、金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないというケースが有りますので、なるべく新しい物を取得しているれてご提出して頂ければと思います

分かりました。有難うございます。

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固定資産税の清算について解説しています。

売却予定の不動産で先日精算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが、なぜ買主から固定資産税の精算金がいただけるのでしょうか？

不動産の売買で、必要な手続きの1つが「固定資産税精算金」の支払いです。売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれているので、一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うことになります。

でもそれは、所有者が変わったタイミングで役所に届け出等をすればいいのではないですか？

いえ、固定資産税は、課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても、納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。

つまり、所有権は買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のまま。ということでしょうか？

そうですね、そのため売買契約時に、所有権が変わる日で日割り計算して、売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をするという取り交わしをすることが一般的です。

一般的という事は別にしなくてもいいという事なんでしょうか？

そうなんです。実はこの取り決めは、法律上必須の手続きではありません。そのため、ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価額だけで金銭授受を行っても構いません。

なるほど・・・

はい、ただやっておかなければ売主が損をすることになるので注意しましょう。

確かにそうですよね・・・わかりました。そのほかに気を付けなければいけない点はありますか？

不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日とするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。

へぇ～

ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもみられます。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかは、あらかじめ確認しておかなければなりません。

他には何かありますか？

不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。

確かにそれは覚えておかないと危険ですね。

そうですね、また先ほどお話しした精算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが、内容が複雑で決めることは難しいです。そのため、不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。

わかりました！ありがとうございます！

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境界越境について解説しています。

敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は何か特別な手続きが必要なのですか？
そうですね。その電線がご近所の家に引き込むための線なのか、電力会社などの電気事業者が管理している線なのかで変わってきます。
また、その線がどれくらいの高さにあるのかによっては、土地の利用に制限がある場合もあります。

ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか？
敷地の上空については具体的に何ｍまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは、将来的に、例えば建替えする時に改善する約束を書面でおこなっている事が多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。

電力会社の線の場合も書面があるのでしょうか？
ご近所さんとの書面は覚書という書面に対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。

契約書まで作成しているのですね。
以前は契約を締結していないままの状態が多かったのですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを増やしているようです。

どのような内容の契約なのですか？
電線の設置を目的とする地役権等を設定する契約です。電線を通すために上空を使うための確認内容や、安全面からあまり高い建物を建てられない等の土地の利用制限があると記載されている事が多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。

建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすれば良いですか？
その場合もまずは不動産会社にご相談ください。送電線の所有者が誰なのかを確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。
また、電線が通っていることは、過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題にもなりますので、必ず売却の際には買主への説明が必要です。

わかりました。その他に気を付ける事はありますか？
よく聞かれたこととしては、高圧線の下にある建物で、電磁波が健康上問題ないかということです。

確かに電磁波のことは気になりますね。
電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的には地上1.5mの高さで10マイクロテスラといわれており、世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。またWHOからも、電磁波と健康影響に関連する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしてるようです。

そうなんですね。では、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や、契約書や覚書がないかを確認すること。もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。
はい。

ありがとうございました。

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前面道路の種類について解説しています。

相続予定の実家があるんですが、親に「家の前の道路は私道ではあるが、相続した後に建替えや売却をすることはできるはずだ」と言われていたのですが、私道とはいったいどういうものなんでしょうか？

まず道路は「公道」と「私道」に大きく分けられます。公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道とは、個人等が所有・管理している道路のことです。

たしかに私道は「わたしの道」という字ですしね。

はい、次に一般的に私道は、個人が単独で所有しているか、複数の個人が共同で所有しています。

複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建替えは問題ないのでしょうか？

公道でも私道でも、その道路が建築基準法上の道路であり、敷地が2ｍ以上接していれば、建物の建築許可は得られます。

よかった・・・

ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも、建築の工事を行うことができない場合があります。

えぇ！？なんでですか？

私道は維持管理も個人の責任と負担で行います。例えば、複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化のため補修や交換をする場合などは、私道の所有者が共同して私道の掘削や復旧をします。

たしかに個人で所有しているので、それは必要ですよね。

はい、そのため、私道の持分を持っていない人が、いざ建物を建替えしたり、上下水道管の引込みをしたりする場合、勝手に道路を掘ったり、工事車両を通行させることはできません。

その場合どのようにすればいいんでしょうか…

私道の持分を持っている所有者全員からの「道路掘削承諾書」や「通行承諾書」等のいわゆる「許可」が必要になります。

なるほど所有者の方達から許可を頂ければいいんですね！！

はい、ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば、承諾書を得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求されることもあります。また、近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。そうなると、せっかく建築の許可を得ることができても、工事自体ができません。

その場合、建替えができない・・・ということですよね？

はい、そうですね。また建築ができない不動産では、売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。

どうしたらいいんでしょうか？

親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。

私道で最も大きな問題は、承諾許可が取れないという事です。親御さんの代では、近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが、子ども同士の代になると、近隣関係も希薄になり、かんたんに承諾してもらえないことが少なくありません。

確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです・・・

そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は、早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように、日ごろから親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。

先延ばしにしがちだけどきちんと話あってる方がいいですね！

はい、特に私道の問題は、法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社など専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをおすすめします。

分かりました！ありがとうございます！

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査定の種類について解説しています。

良く聞く、「不動産鑑定」と街の不動産会社の「査定」と同じように思っていましたが、実は違うようです。
詳しく教えてもらえますか？

はい。確かに似ているようですが、違います。「不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて不動産鑑定士だけが行えるものです。不動産鑑定で評価されるのは、地価公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価など公的なもの。そのほか、民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。」

なるほど、「不動産鑑定士」が行うものですか。「不動産鑑定士」ってどんな資格なんですか？

不動産の鑑定評価を行うことができるのは、国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を受けた「不動産鑑定士」か、不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士補です。

国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事には、大きく分けて下の表のように「公的評価」と「民間評価」があります。

公的評価とは、国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地価公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは、民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

よく分かりました。不動産会社による査定はどうでしょうか？

不動産査定は不動産会社等が算出する「売却できそうな価格」のことです。

不動産会社が独自に算出したり、不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため、依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。

個人で不動産鑑定を依頼するのはどんなときがありますか？

個人が不動産鑑定を利用するのは、一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。

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境界を確定するためにどうしたらよいか解説しています。

売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。
その物件はこれまでに測量を行い、境界標が設置されていましたか？

過去に測量を行ったと聞いた事はあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないのです。
土の下に埋めれていたり、側溝のふたで見えていない場合などがあります。
建て込んでいる場所などでは、ブロック塀の上など、思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといった事もあります。

分かりやすいものだと思って、そこまで見ていませんでした。
境界標を設置している場合でも、建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあります。これだと思ったものが、本件と異なる境界標であるといったこともあり得ます。

探すのも大変なんですね。どうすればよいのでしょうか？
ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者や担当者でしたら、謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。

仮に境界標が無かった場合はどうなりますか？
元々なかった場合は設置、無くなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格をもって行う業務になります。
その場合も、不動産業者がご紹介してくれると思います。

まずは相談してみます。有難うございました。

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築年数の古い木造住宅はどの程度評価されるのかを解説しています。

現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？

具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。

えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？

そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。

たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね

そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です。

ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・

そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。

なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？

いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。

そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？

人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。

私も現在住んでいますしね。

はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。

そのようなお客様はいるのでしょうか？

実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。

まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

分かりました！ありがとうございます！

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