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「不動産売却動画」の記事一覧（100件）

【動画で解説】自筆証書遺言とは？
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/28 10:00

自筆証書遺言

自筆証書遺言について解説しています。

Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文　②日付　③氏名　を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。

Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。

Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。

Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。

Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。

Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．
①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。

Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。

Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。

Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。

Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。

Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。

Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。

この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。

この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！

【動画で解説】公正証書遺言とは？
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/23 10:18

公正証書遺言

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。

Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？
Ａ．公正証書遺言は、公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。

Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？
Ａ．公正証書遺言には、証人が二名必要です。

Ｑ．誰でも証人になれますか？

Ａ．未成年者は、なれません。

推定相続人と受遺者、並びにこれ等の配偶者、及び直系尊属は証人になれません。

又、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。

Ｑ．相続人の関係者は証人になれないのですね？

Ａ．はい。

Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？
Ａ．「自筆証書遺言」や「秘密証書遺言」等で必要な要件の不備が、公正証書遺言には有りません。

Ｑ．折角、遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？

Ａ．はい。法的に必ず有効になる事が、公正証書遺言の最大のメリットです。

他にも、原本は公証役場で保管する為、紛失や改竄（かいざん）の恐れが有りません。

又、家庭裁判所で検認の必要が無い事もメリットです。

Ｑ．デメリットは何ですか？

Ａ．費用が掛かる事がデメリットだと思われます。

公証人との打合せが必要と言う事も、デメリットと思われている方が多いです。

しかし、公証人が介在する事で、法的要件の漏れが無く、確実に遺言の効力が発生します。

公証人との打合せはデメリットとは言えないでしょう。
費用は掛かりますが、子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、有益な
お金の使い方だと思います。

Ｑ．なるほど、むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！

Ａ．そうですね。

Ｑ．証人を立てられるか心配です。

Ａ．お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。

Ｑ．費用はどの位ですか？

Ａ．費用は遺産の額や、相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問合せ下さい。

Ｑ．必要な書類等は？

Ａ．

①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在
の残高等が必要です。

自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。

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【動画で解説】引き渡し猶予について
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/14 11:56

引き渡し猶予

銀行で、売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたのですが、

その様な事が出来るのでしょうか？

はい、買替であればよく有る事なので、ご安心下さい。

引越とか有りますよね。私、どうしたら良いのでしょうか？

はい、ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所は有りますか？

はい、田舎が遠方なので難しいですね。

それであれば、「引き渡し猶予（ゆうよ）」と言う特約を設けて契約する事をご提案させて頂きます。

「引き渡し猶予」って何ですか？

はい、本来は、決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、買主様に、ご了承頂いた上で、現在のお住まいを決済後も、一定期間・無償貸借する事が出来ると言う特約でございます。

所有権はどうなりますか？又、リスクは有るのでしょうか？

残代金の支払いと同時に、所有権は買主様に移転し、登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても　1～2ヶ月等の長期ではなく、長くても1～2週間を限度に設定する事をお勧め致します。

じゃあ、その期間に引っ越しすれば良いのですね？

いえ、少しでもリスクを軽減する為に、一日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しをする事をお勧め致します。

なるほど、分かりました。

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【動画で解説】売却費用について
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/08 09:39

売却費用

売却時に発生する費用について解説しています。

残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか？

はい、先ずは売買契約書に貼付する印紙代です。

印紙税法に依って売買契約書に記載されている売買代金に応じた額が定められています。令和三年現在であれば、1000万円を超えて5000万円以下の場合は、1万円となっております。詳しくは担当者にご確認下さい。

次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。

又、地域に依ってですが、売渡証書の作成費用が必要となります。それと最後に仲介手数料です。

それ以外に必要となる費用は何か有りますか？

はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。又、税務署や税理士の方に確認頂く事をお薦め致しますが、譲渡所得税等が課税されるケースも有ります。

なるほど、良く分かりました。有難うございます。

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【動画で解説】仲介手数料について
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/04 15:32

仲介手数料

仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。

媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか？

いえ、媒介契約を締結しても、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生致しません。
発生の条件としては、「媒介契約の締結」「売買契約の成立」この2つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて、仲介手数料が発生します。

いつ支払うのでしょうか？

お支払いの時期に関しましては、媒介契約書に記載されておりまして、契約時に半分、決済時に半分と言う形で頂く事が一般的になっておりますが、各々で取り決めをさせて頂いております。

仲介手数料って、買主さんを探して貰う為の対価なのですよね？

そうですね、それは仲介業務のごく一部となっておりまして、取引を安全に行なって、担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。お客様を探すだけでなくて、安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。

その為、物件の調査・書類作成、これ等を責任を持って行い、万が一が無い様に、日々勉強して細心の注意を払って活動しております。

それなら安心ですね。

有難うございます。

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【動画で解説】不動産の査定、収益還元法
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/11/01 11:42

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。

私の賃貸に出している東京のマンションについて査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。

「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？
はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので査定金額は高くなって来ます。

但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。

因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？

月に10万円で貸しているのですけども。

はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。

但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

分かりました。有難うございます。

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【動画で解説】決済時に必要なもの
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/10/27 10:57

決済時に必要な物

決済時に必要な物を解説しております。

売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？

はい、先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報」後日、「印鑑証明」「身分証明書」が必要になります。

住所変更されている場合は、「住民票・戸籍の附票（ふひょう）が必要になるケースがございます。

お金関係で言いますと「仲介手数料」「登記費用」住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、

決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。

但し、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ち下さい。

他に何か有りますか？

一番大事なのが、お家の鍵になります。鍵が無かったら、家に入れませんよね。

そうですね。

後、忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。

他にも何か有りますか？

はい、ここから細いんですが、土地の場合、「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」一戸建ての場合は、「設計図書」「検査済証」「適合証明書」「設備の取扱説明書」マンションの場合は、「管理規約」「総会の議事録」等になります。

お客様にご用意頂くのは、以上になります。
その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要となりますが、こちらは仲介会社が用意させて頂きます。

そんなに沢山有るんですね。
決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内させて頂きますので、ご安心下さい。

分かりました。

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【動画で解説】契約時に必要なもの
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/10/21 09:41

契約時に必要な物

売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？

はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。

権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？
どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報になっております。

他に必要な物って何ですか？

はい、身分証明書が必要になります。

身分証って保険証でも良いのですか？

保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が有る物が必要です。

その両方が無い場合はどうでしょうか？

その場合はマイナンバーカードが有れば対応可能です。

マイナンパーカードなら、持っています。良かったです。それ以外に必要な物って何ですか？

そうですね、印鑑が必要になります。

印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？
契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要になりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。

お金は必要無いのでしょうか？

契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になるんですけれども、買主様から手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、特に必要はございません。

分かりました。有難うございます。

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【動画で解説】不動産の査定、取引事例比較法とは？
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/10/17 09:54

取引事例比較法

取引事例比較法について解説しています。

私は東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか？

はい、居住用のマンションの場合ですと、「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をさせて頂いております。

土地の場合、同じ土地って無いですよね。
そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は有りませんので、路線価を基に算出させて頂きます。

路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので今回の査定する不動産と成約事例の不動産各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。

但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。

なるほど分かりました。有難うございます。

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【動画で解説】不動産の査定、原価法とは？
カテゴリ：不動産売却動画　/　投稿日付：2024/10/07 14:48

原価法

原価法の算出方法について解説しています。

広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、査定って、どうやるのでしょうか？

はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。

取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、原価法って何ですか？

はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、「再調達価格×原価修正×流通性比率」。こちらで算出する事になります。

難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？

「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らになるのか？と言う価格になります。

原価修正とは何ですか？

はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。

流通性比率って言うのは何ですか？

はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか　なんですけれども、例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が流通性比率になります。

なるほど、分かりました。有難うございます。

有難うございます。

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